Si vous envisagez d’ouvrir un nouveau restaurant, la location d’un espace est une étape très importante au début du processus. Cependant, en particulier pour les petites entreprises, le coût peut être une préoccupation majeure dans ce domaine.
Afin de tirer le meilleur parti possible de votre investissement locatif, vous devez savoir comment négocier des conditions favorables avec un propriétaire potentiel. En tant que président de Restaurant Consulting Services, Kevin Moll a aidé des restaurateurs à négocier des baux et à gérer divers autres aspects de leurs activités pendant des décennies. Il a récemment discuté avec Small Business Trends et a donné quelques conseils pour négocier les conditions de location des restaurants.
$config[code] not found8 conseils pour négocier un bail de restaurant
Laissez votre budget guider votre recherche
Avant de commencer à regarder les espaces, vous devez avoir une idée très précise de ce que vous pouvez vous permettre. Cela signifie que vous devez créer des projections pour les ventes, définir le prix des fournitures et envisager les éventuelles dépenses supplémentaires que votre entreprise pourrait engager. À partir de là, vous pouvez proposer un prix général que vous pouvez maintenir à long terme. Ne vous préoccupez pas des espaces beaucoup plus élevés que cela, car vous ne pourrez probablement pas négocier un changement énorme de la dépense globale.
Prendre en compte les frais supplémentaires
Vous devez également savoir exactement quelles sont les dépenses associées à chaque contrat de location et quels sont les coûts associés à ces dépenses. Par exemple, Moll indique que de nombreux propriétaires facturent ce qu’on appelle un «loyer de base», puis incluent des «frais d’entretien des espaces communs» (CAM), et certains facturent même séparément les taxes foncières et les assurances. Ainsi, lorsque vous comparez différents espaces, vous devez savoir ce qu’ils contiennent, afin d’obtenir une vue précise des options disponibles.
Construire un plan d'affaires solide
Un propriétaire immobilier ressemble beaucoup à tout autre propriétaire d'entreprise dans le sens où il souhaite attirer de puissants «clients» capables de soutenir son entreprise à long terme. Si votre entreprise n’a pas fait ses preuves, vous devez trouver un moyen de montrer à un propriétaire potentiel que vous êtes un excellent locataire et que vous êtes en mesure de payer toutes vos dépenses pendant une longue période. Autrement, ils n’ont aucune raison de négocier avec vous.
Moll explique: «Ne vous attendez pas à obtenir un bon contrat de location à des conditions favorables, à moins que vous ne disposiez d'un plan d'entreprise ou de quoi montrer de manière positive votre marque et votre concept. Votre propriétaire veut savoir que vous pouvez payer le loyer. Et cela signifie qu'ils ont besoin d'un locataire qualifié et capable qui sera un locataire complémentaire à ajouter à leur offre de vente au détail. »
Négocier dans les réparations de bâtiments
L’une des plus grandes erreurs que Moll constate avec les nouveaux restaurateurs est l’obligation de mettre des tonnes d’argent dans un espace qu’ils ne possèdent pas. Bien sûr, vous voulez que votre restaurant ait fière allure. Mais vous pouvez probablement faire de grands progrès en investissant dans un équipement, un mobilier et un décor de qualité. Et toute nécessité qui doit être ajoutée à un espace, comme une hotte aspirante ou un bac à graisse pour la cuisine, doit être discutée avec le propriétaire avant de signer un bail. Étant donné que ces articles sont essentiels pour tout restaurant, ils devraient être disposés à payer pour ces articles ou à vous rembourser.
Regardez les espaces de deuxième génération
Cependant, Moll prévient les restaurateurs de ne pas aller directement vers des espaces qui doivent être personnalisés. Au lieu de cela, il dit que les petits restaurants, en particulier, peuvent avoir beaucoup plus de valeur en achetant des espaces de deuxième génération ou des bâtiments ayant déjà abrité des restaurants. Ils devraient déjà avoir l'équipement nécessaire en place, de sorte que vous aurez moins de coûts initiaux à prendre en compte.
Considérez une durée de bail plus longue
Moll dit que la plupart des contrats de location de restaurants durent environ cinq ans et que des options supplémentaires de cinq ans sont ajoutées. Si vous recherchez un meilleur tarif mensuel ou plus d’argent pour couvrir les travaux de rénovation, vous devrez peut-être envisager de vous inscrire pour une période plus longue.
Moll déclare: «Le propriétaire doit savoir que les réparations pour lesquelles il a payé en vontudront la peine. Ils ne couvriront rien si vous êtes parti dans quelques années. »
Inclure les imprévus nécessaires
Les imprévus sont un autre élément de la location qui est parfois négligé. Vous pouvez demander que les conditions du bail ne soient définitives que dans le cas où un ensemble de conditions est rempli. Par exemple, vous pouvez attendre un investisseur pour fournir un financement ou un inspecteur pour donner le feu vert à l’espace. Un grand problème, en particulier dans certains États où vous avez besoin d’un emplacement avant de postuler, est la possibilité d’obtenir un permis d’alcool.
Moll dit: «Vous ne voulez pas signer le bail et découvrez ensuite que, parce que le bâtiment est trop proche d’une église et d’une garderie, vous ne pouvez pas servir de boissons alcoolisées. Si votre concept repose sur cela, vous êtes complètement bloqué. "
Faites votre diligence raisonnable
Il est également important que vous effectuiez suffisamment de recherches sur le marché dans son ensemble et sur la propriété en question. Posez beaucoup de questions au propriétaire, y compris pourquoi les locataires précédents sont partis. Et toujours faire inspecter l'espace. Vous pourriez rencontrer dans l’espace des problèmes pouvant entraîner des coûts supplémentaires si vous n’êtes pas au courant. Mais ces mêmes problèmes peuvent aussi potentiellement vous aider à obtenir un meilleur taux de la part du propriétaire.
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